名为买卖，实为赠与的房产纠纷如何处理？

司法实践中，父母、子女或者其他亲属之间，出于避税目的常常会签订房屋买卖合同，从而以买卖的形式实现房产赠与的目的。由于当事人签订的合同名不符实，在双方因合同履行产生纠纷时，如何认定合同的性质及效力，是法院审理的焦点、难点。

一、基本案情

曹某1与曹某2系父子关系。2017年10月12日，曹某1与曹某2签订《存量房买卖合同》一份，约定将曹某1名下位于郑州市金水区农业路东某处房产出售给曹某2，房屋成交价为500元。合同签订后房屋所有权仍然登记在曹某1名下，曹某2也没有实际支付购房款。在这之后，由于曹某1与曹某2关系恶化，曹某1反悔，遂起诉曹某2要求解除双方签订的《存量房买卖合同》。

二、争议焦点

1、曹某1与曹某2之间的法律行为性质如何认定？

一般而言，法院会从以下几个角度加以考量：首先，当事人是否在房屋买卖合同之外，另行签订协议来约定涉案合同名为买卖合同实为赠与合同；其次，法院会考量案涉房屋买卖合同在履行过程中表现出的特征更符合哪种合同性质，比如合同价款是否远低于市场价、是否实际支付购房款等；最后，法院会结合案件具体情况综合考虑进行认定，比如当事人之间的亲属关系、当地的社会风俗等。

表面上看，曹某1与曹某2签订了《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。但是结合查明的事实不难看出，曹某1与曹某2签订的房屋买卖合同对于房款支付方式、支付期限、交付房屋、违约责任等均未进行明确约定，合同约定的房屋转让价款明显低于市场价格，且并未实际支付。据此可认定双方并无买卖房屋的真实意思表示，双方订立房屋买卖合同的目的是为了将涉案房屋以买卖形式过户到曹某2名下，名为买卖，实为赠与，并非是为了售卖房屋获得购房款的行为。

2、曹某1与曹某2之间法律行为的效力如何认定？

《民法典》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”结合具体案情，曹某1、曹某2之间的房屋买卖合同是虚假的意思表示，买卖合同应当被认定为无效，双方实际上应当是赠与合同关系。本案中，涉案房屋仍登记在曹某1名下，未完成不动产变更登记，根据《民法典》第658条规定，房产的赠与必须在办理过户登记后才能发生财产权利的转移，在此之前，除经过公证或者具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的特殊赠与合同外，赠与人有权撤销赠与。故曹某1有权撤销对曹某2的赠与。

那么，换一种情况：如果曹某1在签订房屋买卖合同后，将案涉房屋变更登记至曹某2名下，现又反悔，起诉要求解除房屋买卖合同，并将案涉房屋恢复登记至曹某1名下，能得到法院的支持吗？

我们上面说到，曹某1、曹某2之间的房屋买卖合同是虚假的意思表示，买卖合同应当被认定为无效。通常而言，合同无效，当事人一方取得的财产应当返还给另一方。但是本案中，双方隐藏的民事法律行为是房屋赠与行为，因房屋赠与是双方的真实意思表示，合法有效，且房屋已过户至曹某2名下，曹某1要求返还，显然不成立。

需要注意的是，房产过户后，虽然赠与人不能行使任意撤销权，但是在符合一定条件的情况下，可以行使法定撤销权。《民法典》第六百六十三条规定，受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:

展开全文

（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。因此，在发生上述情形时，即便房产已经过户，赠与人也可以要求撤销赠与并返还房产。

三、结语

河南滳锦律师事务所追求专业细分化、培训常态化，不断提高团队律师的专业素养，力图构建技术型法律服务团队，提供优质的法律服务产品。我们有能力也有信心利用法律利器，维护委托人的合法权益，您如果有这方面的法律需求，请联系我们。

本文作者：蒋红律师，毕业于河南财经政法大学，自毕业后从事法律工作，保持法学理论和法律实践的衔接性，拥有深厚的法律专业知识，精通各类法律文书的撰写。擅长各类民事纠纷及刑事辩护，对于案件要点把握准确，擅长搜集、梳理案件证据材料，能够充分维护当事人的合法权益。

执业理念：依法辩曲直，仗义论是非。

联系地址：郑州市郑东新区普惠路78号绿地之窗景峰座6层025室。